전세사기
전월세 계약할 때 임대인에게 지불했던 보증금을 돌려받지 못하는 사기를 전세사기라고 합니다.
전세사기 유형 첫번째
1. 집 고를 때 (깡통전세)
임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 일컫는 말이다. 매매가격의 대부분을 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이기 때문에, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들입니다. 보통 매매가 - 전세가를 갭차이라고 하는데 그 갭마저도 은행에서 대출을 받은 경우 임차인에게 줄 보증금이 없기 때문에 경매로 넘어간다면 세입자는 보증금을 못 받는 상황이 오게되는겁니다.
경매에 넘어가지 않더라도 계약이 끝나거나 이사를 가게 되는 경우 보증금을 못 받을 수 있기 때문에 비슷한 상황이 올 수 있습니다.
2. 예방하는 방법
국토교통부 실거래가 공개시스템, kb부동산, 호갱노노 등 부동산 관련 홈페이지 또는 웹에서 시세를 확인할 수 있습니다. 집값이 3억인데 보증금이 2억 5천만 원 인것처럼 차이가 많이 나지 않는다면 피하는 것을 추천드립니다.
계약을 할 때 임대인이 잘살고 부자고 돈이 많아서 걱정할 필요가 없다고 설득을 하더라도 직접 눈으로 본 것만 믿으시면 됩니다. 아무리 돈을 많이 벌었던 연예인이라고 해도 말이죠.
전세반환보증보험이 가입 가능한 집인가를 보시면 됩니다. 수많은 변수로 상황이 바뀔 수 있습니다. 전세반환보증보험에 가입하면 피해를 최소화할 수 있습니다.
전세사기 유형 두번째
1. 가짜 임대인과의 계약
계약을 위해 임대인과 계약을 하고 돈을 보냈지만, 알고 보니 실제 임대인과 다른 경우가 있을 수 있습니다. 다른 임차인이 계약을 하면서 임대인의 인적사항 또는 등기부등본 등을 얻거나, 우연한 기회로 얻어 대리인 또는 임대인 자체를 행세하며 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
2. 예방하는 방법
등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인을 하고, 임대인 신분증을 확인하여 여러번 크로스체크를 합니다. 마지막으로 대리인이 확실히 맞는지 확인절차를 거치면 됩니다.
전세사기 유형 세번째
1. 계약한 직후
세입자가 권리를 주장하기 위해선 대항력을 갖춰야 한다는 말 들어보셨나요? 하지만 그 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기게 됩니다. 예를 들면 6월 28일 전입을 했다면 6월 29일 00시부터 효력이 생긴다는 뜻입니다.
그러나 만약 임대인이 6월 28일에 임대인 변경 또는 대출을 받게 되는 경우 즉시 효력을 갖게 됩니다. 주택임대차보호법의 엄청난 약점인데요. 대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 하게 된다면, 세입자의 대항력 보다 근저당권의 효력이 강하기 때문에 훗날 경매에 넘어가게 된다면 세입자의 보증금보다 은행 대출금이 우선순위가 되어 완전한 보증금을 받기가 어려워질 수 있습니다.
2. 예방법
전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인하여 세입하고자 하는 건물에 어떠한 등기가 신청중인지를 확인하고 며칠뒤에도 등기부등본을 확인하여 보호하는 방법입니다.
또한 계약서를 작성할 때 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않고 만약 어길 시 계약을 취소 또는 무효하고 보증금을 다 돌려받는다라는 식의 특약사항을 꼭 넣어줘야 합니다. 에이~ 설마 난 그런일 안 일어나겠지란 생각 때문에 전세사기 당한 사람이 정말 많습니다.
전세사기 네번째
1. 계약기간이 끝난 후
계약기간이 종료되었는데 임대인이 돈이 없어 보증금을 줄 수 없다고 하는 상황이 생각보다 많습니다. 가끔 착해보이는 사람의 경우 100만원 ~ 200만원 나중에 줄 수 있을까? 라는 말을 하는경우 있는데 사기일 확률이 높고 못 받을 확률이 매우 높기 때문에 절대 안된다고 하면 됩니다.
2. 예방법
1. 내용증명보내기 우체국에서 공적 증명을 해주는 것인데, 상대방에게 심리적으로 불안할 수 있게 할 뿐만 아니라 법적인 문제가 일어났을 때 증거로서 채택할 수 있습니다.
2.임차권등기명력을 신청합니다. 보증금을 반환받지 못했는데 급하게 다음 집으로 이사를 해야하는 상황을 겪는 분들이 많습니다. 하지만 두고 가는 짐 없이 이사를 가게된다면 임대인은 임차인이 빠진 방을 들어가도 문제가 없기 때문에 걱정인 분들이 많은데요. 임차권등기명령을 해놓는다면 대항력을 유지할 수 있습니다. 쉽게 말해 권리와 보증금에 대한 권리를 보호 받고, 임대인은 새로운 임차인을 받을 수도 없는 상태가 됩니다.
3. 지급명력을 신청하기, 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단인데요. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한달안에 가능한 장점이 있습니다. 비용적인 부분도 적기 때문에 임차인에게도 부담이 덜 가는 방법 중 하나입니다.
